内見（内覧）をしないで賃貸契約を結ぶ際には、契約内容や物件の状態を慎重に確認し、後でトラブルを防ぐための対策が必要です。特に、写真や資料だけでは判断できない設備の状態や周辺環境などを確認することが重要です。
内見しない場合の注意点
- 設備の状態:写真や資料だけでは分からない設備（壁の汚れ、傷、カビ、排水の臭いなど）の劣化や損傷を確認する必要があります。
- 周辺環境:物件周辺の騒音、騒音、治安状況、日当たりなどを現地で確認することで、後で後悔するリスクを減らすことができます。
- 契約内容:図面と現況に相違がないか、物件の図面と異なる設備や構造がないかなどを確認する必要があります。
- 「未内見承諾書」の利用:契約前に「未内見承諾書」を締結することで、内見しなかったことによるトラブルを回避できます。
- 先行契約の注意:先行契約で物件を予約した場合、キャンセルは基本的にできません。
内見できない場合の対策
- 同じ建物の別の部屋の内見:同じ建物の別の部屋の内見で、物件の雰囲気や状態を間接的に確認できます。
- オンライン内見の利用:不動産会社によっては、オンライン内見も可能なので、物件の様子を動画などで確認できます。
- 現地調査:実際に物件周辺を歩いて環境を確認したり、近隣住民に話を聞いたりして、周辺環境を把握することも大切です。
未内見承諾書の法的効果
- 媒介業者の説明義務・調査義務の免責ではない:未内見承諾書は、媒介業者が通常行う調査を免除するものではありません。媒介業者は、借主が内見をしなかった場合でも、重要な事項の説明義務を負う可能性があります。
- トラブル発生のリスク:借主が内見をせずに契約する場合、入居後に物件の状態や瑕疵について不満を抱き、トラブルに発展する可能性が高まります。特に、募集図面と現況に相違があった場合、現況を優先する旨の合意があったとしても、借主の不満を解消するのは困難な場合があります。
- 消費契約法の適用:未内見承諾書の内容によっては、消費契約法に基づき無効と判断される可能性があります。特に、借主を不当に不利な立場に置くような条項は無効と判断される可能性が高いです。
- 内見の推奨:未内見承諾書を提出してもらうのではなく、できる限り借主に物件の内見をしてもらうことが重要です。内見をすることで、物件の状況を客観的に把握でき、トラブルを未然に防ぐことができます。
- 重要事項説明:借主が内見をしなかった場合でも、媒介業者は物件の重要な事項について説明する義務を負います。重要事項説明書を交付し、説明内容を記録しておくことが重要です。
未内見承諾書の記載内容について
- 内見をしないことの意思表示:借主が物件の内見をしないことを明確に記載する必要があります。
- 現況優先の合意:募集図面と現況に相違があった場合、現況を優先する旨を明記する必要があります。
- 瑕疵担保責任に関する事項:物件に瑕疵があった場合の責任について、明確に記載する必要があります。
- 説明責任に関する事項:媒介業者が説明する義務を負う事項について、具体的に記載する必要があります。